Nel contratto di mediazione immobiliare, il rifiuto di esecuzione del contratto, che si configura quando il venditore rifiuta una concreta proposta di acquisto procacciata dal mediatore, costituisce fattispecie distinta dal recesso ingiustificato prima della scadenza naturale del mandato. Ai sensi dell’art. 1384 c.c., la penale pattuita per le due ipotesi deve essere proporzionata al diverso interesse del creditore all’adempimento.
Nel caso di rifiuto di esecuzione in presenza di proposta concreta la penale può legittimamente avvicinarsi all’intera provvigione che il mediatore avrebbe conseguito. Mentre nel caso di recesso anticipato, l’interesse del mediatore si limita all’incremento delle possibilità di vendita derivante dalla conservazione dell’incarico, senza certezza del futuro collocamento del bene sul mercato.
Pertanto, una penale pari al 90% della provvigione pattuita per il recesso anticipato risulta manifestamente eccessiva e deve essere ridotta in misura equa e proporzionata all’effettivo pregiudizio subito dal mediatore per la perdita delle opportunità di vendita nel periodo residuo del mandato. (Tribunale civile Viterbo sentenza n. 669 del 10 novembre 2025)